Kreative sind die »Seele« des Quartiers

Hafenkatze #4

Interview mit Christoph Gröner, CEO CG Gruppe AG

Der Vorstandsvorsitzende der CG Gruppe AG, Christoph Gröner, wurde 1968 in Karlsruhe geboren und gründete schon während seines Maschinenbaustudiums, das er 1989 an der TU Kaiserslautern begann, sein erstes Baugeschäft. 1995 folgte dann die Immobilienfirma CG Gruppe in Leipzig. Mittlerweile ist der Projektentwickler außerdem in Berlin, Dresden, Frankfurt und in Köln mit einem Standort vertreten.

 

www.cg-gruppe.de


Die CG Gruppe AG hat das Euroforum Nord und West in Köln-Mülheim übernommen und wird es als Cologneo I und Cologneo II entwickeln. Auf dem insgesamt ca. 10 Hektar großen Gelände befindet sich der in Teilen denkmalgeschützte Kunst- und Gewerbehof (mit Kunstwerk, Kunstetage, Gebäude 9 und weiteren Gewerbetreibenden) und die Waggonhallen der Firma Van der Zypen & Charlier mit der Schwebebahnhalle (denkmalgeschützte Front). 

Bekannt ist der komplett denkmalgeschützte »Eckige Rundbau« sowie – an der Spitze – die „»Villa Charlier«, die zur Kita ausgebaut wird. 

 

In der obersten Etage der sogenannten »Alten Gasmotorenfabrik« an der Deutz-Mülheimer Straße hat die CG Gruppe ihr Projektbüro eingerichtet. Christoph Gröner nimmt sich die Zeit für ein Interview und eine Ortsbegehung auf dem Gelände des Cologneo I.


Blick aus dem Kölner CG Gruppe Büro auf Gebäude 9, Zoobrücke, Waggonhallen mit Schwebebahnhalle
Blick aus dem Kölner CG Gruppe Büro auf Gebäude 9, Zoobrücke, Waggonhallen mit Schwebebahnhalle

Interview Teil 1

Die CG Gruppe AG hat in den letzten Jahren beide Grundstücke an der Zoobrücke, die vormals als Euroforum Nord und West geplant waren, erworben. Was hat Sie gereizt, hier in Köln als Entwickler einzusteigen?

Ich habe in der Tat, als die Bhagwan-Disco noch populär war, vor 27 Jahren meine Karriere in Köln bei der Sanierung eines Altbaus in der Worringer Straße als Student begonnen. Ich bin also seit frühester Zeit mit dem Bau und der Immobilienwirtschaft verbunden. Damals hatte ich aber noch den Traum, mein Studium als Maschinenbauer nebenbei abzuschließen. Als ich dann 30 Mitarbeiter hatte, habe ich den Traum aufgegeben und nach dem Vordiplom aufgehört. Köln gehört also zu meiner Geschichte. 

 

Das ist Ihr Bezug zu Köln als Student. Und heute?

Heute ist die CG Gruppe Aktiengesellschaft ein deutschlandweit agierender Immobilienprojektentwickler, dessen Strategie es ist, in zwei Regionen tätig zu sein. 

 

Erstens: Leipzig-Dresden-Berlin, am Rande auch Potsdam. Das hat damit zu tun, dass die Städte untereinander per ICE innerhalb einer Stunde zu erreichen sind. Wir sind ein bodenständiges Unternehmen mit eigenen Handwerkern, eigener Baukompetenz. Ich besuche noch jede der Baustellen selbst. Die Fragen der technischen Gebäudeausrüstung sind bei uns eine Frage der Geschäftsleitung. 

Die zweite Region ist Düsseldorf-Köln-Frankfurt, am Rande auch Aachen. Auch hier ist wieder die strategische Ausrichtung Erreichbarkeit  binnen einer Stunde.

 

Wir werden von den Kommunen als kompetentes Unternehmen wahrgenommen – auch mit »Bebauungsplankompetenz«, da wir die Wertschöpfung sowohl baurechtlich als auch in der Erstellung beherrschen. 

 

Sie sind auf das Areal an der Messe Köln gestoßen. Was reizt Sie an dem Altbestand und wo liegen die Chancen für Neues?

Wenn Sie sich Direktentwickler anschauen, setzen viele auf Gewerbe oder Wohnen. Wir sind in beiden Bereichen zu Hause, wenn auch mit Schwerpunkt Wohnen. Beispiele finden Sie in Leipzig und Berlin. Wir machen etwas aus alter, vorhandener Substanz. Das ist die Ausrichtung des Unternehmens. Aus Hochhäusern machen wir Appartements, aus alten Hallen eine Kombination aus Gewerbe, Lager und Büros, und natürlich den ganz normalen Wohnungsbau mit zurzeit ca. 1.500 Wohnungen im Jahr. Das sind unsere drei Richtungen. Diese vereinigen sich im Cologneo. Es ist ideal auf unsere Kompetenzen aus 20 Jahren Erfahrung zugeschnitten.

 

Die CG Gruppe hat Erfahrung mit der Umwandlung historischer Industriebauten zu Wohnraum und Gewerbe. Auf dem Cologneo I Gelände haben wir verschiedene wichtige Industriedenkmäler. Was haben Sie in Köln-Mülheim mit der denkmalgeschützten Bausubstanz vor?

Nur ein kleiner Teil der vier zusammenstehenden Waggonhallen steht unter Denkmalschutz. Es ist die Front der sogenannten Schwebebahnhalle. Aber wir erhalten das Ensemble bis auf eine Halle vollständig. Unser Ziel geht weit über den Denkmalschutz hinaus. 

 

Auch dort, wo die Künstler sitzen, war viel mehr zum Abriss freigeben. Für uns ist die Frage interessant, wie kann ich der vorhandenen Substanz eine neue Ausrichtung geben, eine neue Destination, so dass sie auch heute funktioniert und ein Zuhause ist für beispielsweise einen Entwickler, einen Künstler, für eine Kita. 

 

Es ist ja immer die Frage: »Was kann dieses Haus, welche Seele hat es, wie kann man diese interpretieren. Welches Potential hat es?« Wenn wir dies transformieren, haben wir in aller Regel auch schon den Mieter.

 

Dennoch ist die Sorge der alten Mieter im Kunst- und Gewerbehof, zu dem auch das Gebäude 9 gehört, ob die Mieten bezahlbar bleiben. Wie gehen Sie damit um?

Natürlich werde ich als Unternehmer niemals Erfolg haben aufgrund der Niederlage anderer, ja auf den Gräbern anderer. Dies ist meine persönliche Meinung, die mich Jahrzehnte getragen hat. Ich kann nicht lachen und die Leute rausschmeißen und teures Gewerbe machen. Das spricht sich rum. In Leipzig-Plagwitz haben wir 183 Altmieter, die uns treu sind, die wir behutsam begleitet haben. 

 

Wir orientieren uns an der Gesamtbelastung, die der Mieter zu tragen hat. Beispielsweise, welche Heizkosten er mit alten Fenstern hat und wie hoch diese nach der Renovierung sind. Die Ausstattung kann auch einfach gewählt werden. Wir machen zum Beispiel nur einen einfachen Estrich und der Mieter kann den Rest selbst gestalten, so dass sich die Mieten zwischen 2, 4, oder 6 Euro pro Quadratmeter bewegen. Wir haben versprochen, dass wegen uns keiner seine Existenz verlieren wird und auf der Straße sitzt. Daran lasse ich mich auch messen. 

Das heißt aber auch, dass man angemessene Mieten bezahlt, wenn man ein Gewerbe betreibt und die Räume entsprechend technisch ausgerüstet werden. Es wird sicher Gesprächsbedarf geben. Aber niemand soll raus müssen, weil wir die Mieten erhöht haben.

 

Zum Gebäude 9: Hier ist doch sicherlich der Schallschutz ein Thema. Die Visualisierung zeigt eine Schallschutzmauer und Abstand zur Wohnbebauung durch einen Platz. 

Wegen des Schallschutzes wird das Gebäude um zwei Stockwerke erhöht. Wir müssen auch die Fenster austauschen und die Grundleitungen erneuern. Deshalb werden im Gebäude gegenüber die Räume hergerichtet, in denen wir die Mieter für ein Dreivierteljahr unterbringen können. Wenn die Mieter wollen, können sie nach der Renovierung bleiben oder auch wieder zurück. Während der Baumaßnahme muss umgesiedelt werden, deshalb arbeiten wir gerade an der Revitalisierung des inneren Hofgebäudes. Die Kosten für den Umzug werden von uns übernommen. Die Mieter erhalten Rechtssicherheit durch Verträge, die ihnen die Rückkehr zusichern. Die Renovierungswünsche für die Rückkehr in das Gebäude 9 werden individuell ausgehandelt. Die Erneuerungen der Fenster, schon allein wegen des Schallschutzes, und der Heizung sind jedoch nicht disponibel. Der Mietpreis richtet sich dann nach den Ausbauwünschen, z. B. besonderer Estrich. Wir wollen eine Lösung, die beide Parteien als fair betrachten.

 

Sie sind ja sehr erfinderisch und bis ins Detail informiert.

Ja, das ist Mittelstand. Mittelstand kennt sich aus. Sie werden lachen, aber ich weiß, wie giftig Taubendreck ist, ich kenne die Handwerker persönlich und die Mitarbeiter. Wir sind zwar ein großes Unternehmen und seit 2016 Aktiengesellschaft, dennoch kenne ich jede Baugrube, Maßnahme, jeden Grundriss selber. Deshalb werden wir auch nicht viel größer werden, als wir heute sind. Unsere Maxime ist, mit den jetzigen Mietern eine gute individuelle Lösung zu finden. Sicher wird das nicht immer einfach, aber daran arbeiten wir und daran wollen wir uns messen lassen. Ich bin hundert Prozent überzeugt, dass dies glücken wird.

 

Sie erhalten die historischen Bauten noch umfangreicher, als es der Denkmalschutz erwartet. Vermutlich siedeln Sie in den Wagenbauhallen Gewerbe an. Was kommt jedoch in den Eckigen Rundbau?

Ein Hostel. Wir glauben, Köln braucht noch Übernachtungsmöglichkeiten, die sich jedermann leisten kann. Dieses Modell haben wir auch schon in Leipzig und Dresden höchst erfolgreich umgesetzt. Wir betreiben die Hostels selber und sind überzeugt, dass hier eine Zeitenwende eingetreten ist. 

 

Wir haben auch Gäste im Alter von 55, die sich für Übernachtungen im Hostel interessieren. Das günstigste Zimmer ist immer ausgebucht. Der einfache Way of Life ermöglicht, dass ein Messebesucher auch für 15 Euro untergebracht werden kann. Auf dieses Konzept sind wir stolz und glauben, dass dies an diesem Standort eine gute Lösung sein wird, zwischen all den teuren Hotels günstige Übernachtungen anzubieten. 

 

Der nordöstliche Bauabschnitt auf dem Cologneo I wird rein gewerblich. Dort kommt betreutes Wohnen, ein Medizin-Center, ein REWE oder EDEKA oder eine andere hochwertige Einkaufsmöglichkeit mit Vollsortiment hin. Ob sich ein Biomarkt hierhin traut, müssen wir schauen. 

 

Nun zum Wohnungsbau auf dem Cologneo I-Gelände: Sie haben zwei größere Karrees vorgesehen?

Ja, der Wohnungsbau, zu dem wir auch einen Architekturwettbewerb ausgerichtet haben, kommt zwischen den Kunst- und Gewerbehof und die gewerblich genutzten Bauten an der nördlichen Spitze.

 

Wegen der Mietenhöhe werde ich immer wieder gefragt. Hier muss ich sagen, es kommt immer auf das „Stück“ Wohnung an. Der Quadratmeterpreis alleine ist nicht aussagekräftig. 

 

Ein Polizeibeamter sucht beispielsweise mit seiner Familie eine 4-Zimmer-Wohnung. Hier kommt es dann darauf an, wie optimal man diese gestaltet. 88 Quadratmeter mit günstigen Nebenkosten sind manchmal besser als 114 oder 120 Quadratmeter, wenn man es genau nachrechnet. Dann kann eine solche Wohnung die Gewinnerin sein. 

 

Die Ausrichtung der Planung dort ist, die Zweizimmerwohnungen so zu optimieren, dass sich diese auch ein Rentner leisten kann. Wenn ich eine kleine Wohnung von ca. 45 Quadratmeter optimiert plane, mit eingebauter Garderobe und Balkon, wird diese bevorzugt vor einer größeren, nicht so gut strukturierten Wohnung, selbst wenn der Quadratmeterpreis zwischen 12 und 14 Euro liegt. 

 

Dies sind unsere Erfahrungen durch Umfragen. Das ist zwar kein sozialer Wohnungsbau, aber es sind bezahlbare Wohnungen, etwas, was sich der Bürger leisten kann. (Lesen Sie weiter mit Teil 2 unten)  



Interview Teil 2

In Köln müssen bei Neubauvorhaben dreißig Prozent für öffentlich geförderten Wohnungsbau ausgewiesen sein. Trifft das auch hier zu?

Für die alten Bebauungspläne gilt das nicht. Das Cologneo I hat also die Auflage nicht. Für das Cologneo II gelten die dreißig Prozent. 

 

Für das Cologneo I gilt: Wir müssen die günstigen Mieten beim Gewerbe durch den Wohnungsbau querfinanzieren. Das bedeutet, wenn ich dort 15 bis 20 Prozent der Fläche neu errichte, sind dies bei den Wohnungen 30 Prozent. Bei einem Mietpreis im Gewerbe von drei Euro pro Quadratmeter zahlen wir drei Euro drauf. Denn unter sechs Euro ist eine Renovierung nicht zu machen. Aus dem großen Projekt Mietwohnungsbau werden daher ca. 8,5 Millionen querfinanziert.

 

Weg vom rein finanziellen Aspekt – anders herum wird Geist, wird Seele querfinanziert. Die Künstler geben dem ganzen Quartier Seele statt Euro, verknappt gesagt. Ein Investor weiß daher, dass er auch den Kunst- und Gewerbehof finanziert. Wir halten den Hof langfristig im Bestand, damit er geschützt bleibt vor »Ausverkauf«.

 

Durch den Wettbewerb haben Sie zwei renommierte Architektur-Büros gewinnen können: kadawittfeldarchitektur und Schilling Architekten. Beide werden auch im Weiteren tätig?

Ja, beide werden bis zum Ende beauftragt – bis zur Leistungsphase 4. Danach sind meist die Generalunternehmer am Zuge. So ist auch nicht nur der Fassadenentwurf wichtig. Denn ein Gebäude lebt ja von innen nach außen und umgekehrt. Wenn ich die Fassadengestaltung einzeln betrachte und das restliche Gebäude von anderen planen lasse, ist das wenig sinnvoll. 

 

Sehen Sie für das neue Quartier soziale Herausforderungen? Wie wird sich das Leben dort entwickeln?

Im Cologneo II wird preisgedämpftes, soziales Wohnen stattfinden. Alle Untersuchungen, alle gelebten Formen, alle Gebäude, die wir gebaut haben und bei denen – überzogen gesagt – Sozialhilfeempfänger neben Millionär wohnt, haben ausschließlich positive Aspekte. Man kann das messen. Die Kriminalität geht runter, die Diebstähle verringern sich, weil gegenseitiger Respekt entsteht. 

 

Die Gutverdiener und der Arbeitssuchende kommen ins Gespräch im Café. Es wird bei diesem Projekt eine besondere Herausforderung sein, das Café zu entwickeln, zum Treffpunkt zu machen. Die Einkaufsmöglichkeiten und die Kita zu entwickeln. In allen diesen Räumlichkeiten treffen Sozialhilfeempfänger und Gutverdiener zusammen und spätestens jetzt entzaubern sie sich und lernen sich kennen.

 

Da kann ich zig Beispiele für das Gelingen des Zusammenlebens nennen, ob dies unser LKG-Carré in Leipzig ist oder die Lichtenberger Lofts in Berlin. 

Am besten ist es, alle Altersgruppen – vom Studenten bis zum Rentner – und alle sozialen Schichten zusammen zu bringen. Besser geht es nicht. Deutschland ist bereit für dieses Konzept.

 

Mischung macht das Viertel lebendig. Ist das Ihr Credo?

Ich komme aus Karlsruhe. Da wohnen Türken neben Israelis, neben Christen. Da würde keiner auf die Idee kommen, dem anderen wegen seines Glaubens oder Verdienstmöglichkeiten etwas zu tun oder etwas wegzunehmen. Genau so eine Stimmung sollte hier entstehen. Alle Schichten und Altersgruppen sollten hier zusammen leben und voneinander lernen und sich ergänzen. Das ist jetzt sehr idealistisch gezeichnet, aber es findet tatsächlich statt. Beispiele kann ich viele nennen, von Offenbach mit den türkischen Mitbürgern, in Berlin mit dem XBerg Tower mitten im Kiez, mit Linken Grünen und neuen Baden-Württembergern aus bürgerlichem Milieu. Die kriegen wir zusammen. 

 

Es ist also nicht die Frage, ob dies funktioniert, sondern wie schnell wir das schaffen und wie gut.

 

Ein Negativbeispiel sind die Kölner Kranhäuser. Dort muss man sich fragen, was falsch gemacht wurde, dass dort ab Dämmerung alles tot ist. Wir wollen von den Fehlern anderer, aber auch von unseren Eigenen lernen. Unser Erdgeschoss geht über die Gesamtfläche. Da wird minutiös geplant und mit dem Stadtplanungsamt gefightet. Mit Einzelhändlern über Reklame diskutiert. Ziel ist, die Fläche zu beleben.

 

Darin sehen wir eine unserer Hauptaufgaben, in die wir 30 bis 40 Prozent unserer Energie stecken: Wie erwecken wir diese Viertel zum Leben? Dazu gehört dann auch ein Hostel mit 1.000 Übernachtungen, denn dessen Zielgruppe tut dort gut. Ich könnte auch ein Drei-Sterne-Hotel daraus machen, damit könnte ich mehr Geld erzielen, würde aber nicht dem Viertel nützen. 

 

Die Komposition muss stimmen!

 

Jetzt zur Nachbarschaft: Koelnmesse, Stegerwaldsiedlung, das alte Deutz-AG-Gelände und das Lindgens Areal. Sehen Sie da Synergien oder Chancen für eine gegenseitige Befruchtung?

Die Stegerwaldsiedlung hat eine Insellage. Wir wollen dies auflösen: Ein Grünstreifen läuft von der Stegerwaldsiedlung bis zum Auenweg. Es gibt eine neue Anbindung durch einen Kreisverkehr, der das Tempo drosseln wird. Die Nahversorgungsangebote auf dem Cologneo kommen auch der Stegerwaldsiedlung zugute.

 

Idealerweise lebt unser Kunst- und Gewerbehof auch von den Aufträgen der Aussteller einer Koelnmesse. Ebenso die geplante Halle für Caterer oder andere Ideen: 

 

Ein Übersetzungsbüro siedelt sich an oder ein Ärztehaus. Es gibt viel Potential, in das wir gut passen. Wir bilden quasi ein Gelenk zwischen Dienstleistungsgewerbe, Industrie und »normalem« Wohnen. 

 

Gibt es auch Möglichkeiten für das internationale Messepublikum, am Abend das kreative Leben Kölns kennen zu lernen?

Unter den Katakomben, also den Bahnbögen, wäre Raum für kleine Cafés, Restaurants mit flexiblen gastronomischen Konzepten und gewerblichen Ausrichtungen, die nur einen kleinen Rahmen brauchen. Hier sehen wir ein Riesenpotential, wie wir es schon aus Berlin kennen. Köln und Berlin scheinen mir in kulturellen Belangen gleich aufgeschlossen und weltoffen. Da wird sich etwas entwickeln und darauf freue ich mich auch. 

 

Wir stehen auch mit der Koelnmesse im Austausch, um Bedarfe bei Parkplätzen zu klären, die wir in Stoßzeiten zur Verfügung stellen können. Aber das ist nur ein Aspekt. Wir arbeiten in jeder Hinsicht zusammen.

 

Thema Mobilität: Welches Konzept der verkehrlichen Erschließung haben Sie?

Wir sind schon so weit gegangen, dass wir uns überlegt haben, eine eigene Fähre zu entwickeln. Wenn man ein paar tausend Leute zusammenbringt, die auf die andere Rheinseite wollen, würde sich das schon lohnen. Aber erst muss ein bodenständiges Konzept entwickelt werden.

 

Zu Messezeiten wird es wohl kein Konzept geben können, dass die Menschen frei hält von Störungen. Ein Grundrecht auf Staufreiheit gibt es nicht. Man sollte auch bedenken, dass vor nicht allzu langer Zeit dieses Areal 1.000 bis 2.000 Menschen beherbergt hat, die hier täglich gearbeitet haben. Historisch betrachtet sind hier schon immer täglich viele Menschen hin- und weggependelt.

 

Wir machen aber etwas anderes: Gewerbe gemischt mit Wohnen lässt zwar die Verkehrswerte steigen, jedoch ohne Spitzen. Studien belegen, dass bei einem Wohnhaus mit 130 Bewohnern und 120 Autos sich diese in der Tat von morgens um 6 Uhr bis mittags 11 Uhr so bewegen, dass die Hälfte stehen bleibt und die anderen gut verteilt ausfahren.

 

Selbstverständlich haben wir auch ein Mobilitätskonzept mit Elektroautos. Wir arbeiten mit Sixt und DriveNow zusammen. Es werden Gespräche in viele Richtungen geführt. »Entstauen« kann man hier aber nur, wenn ein Auto für vier oder fünf Nutzer zur Verfügung steht. 

 

Eine Straßenbahn würde ich sehr begrüßen. Was wir können, tun wir. Wenn Cologneo II kommt, müssen wir auch sehr ernsthaft darüber nachdenken, ob wir nicht einen kleinen Fährshuttle einrichten, damit man auf die andere Rheinseite kommt. Die Brücken scheinen ja auf lange Sicht nicht tauglich zu sein. 

 

Der Auenweg liegt zwischen dem Cologneo Areal und dem Hafen. Ein direkter Zugang fehlt. Wie könnte das funktionieren?

Wenn man mit allen Beteiligten verhandelt wird, wird es sicher möglich sein, eine Anlegestelle einzurichten. Der Hafen gehört der Bundesrepublik Deutschland, mit der schon gesprochen worden ist. 

 

Stichwort Ressourceneffizienz: welche Maßnahmen ergreifen Sie, um die Quartiere für die Zukunft fit zu machen?

Wir werden über das, was der Gesetzgeber vorschreibt, hinausgehen. Bei uns verbaut niemand „WDVS“, ein Wärmedämmverbundstoff mit Styropor, sondern nur noch mineralische Dämmstoffe. Wir arbeiten mit kontrollierter Be- und Entlüftung, mit der wir KfW 55 erreichen. Wir statten die Wohnungen mit Touchpanels aus, mit denen wir die Wohnung von außen steuern können. Es besteht ein Zugriff auf die Wohnung mit modernster, aber einfacher Technik. Heizung, Lüftung, Licht, Jalousien können damit reguliert werden.

 

Alle reden von günstigem Bauen. Natürlich ist die Immobilienwirtschaft im Moment verwöhnt und keiner hat den leisesten Grund, etwas Besonderes zu machen. Aber wenn Sie genau hinschauen, werden wir überholt werden von einer Entwicklung, die von anderen kommt, wenn wir uns nicht zum Herrn dieser Entwicklung machen. Wir müssen günstiger bauen, zum Beispiel durch Teilfertigung. Das Bauen wird zur Produktionssteigerung wieder in die Hallen verlagert. Mehr Industrialisierung ist gefragt und nicht billige Leiharbeiter.

 

Für die CG Gruppe AG sind wir da auf einem guten Weg. Wir haben eine eigene Forschung und bauen parallel dazu jedes Jahr 1.500 Wohnungen. Es braucht aber noch mehr. Die Technisierung kostet unsere Mieter keinen Cent mehr. Diese ist bei uns schon Standard. Wir bauen nicht teurer als andere, aber bringen mehr rein. Was noch nicht ausreicht. Für die Zukunft muss da noch viel, viel mehr geschehen. 

 

Sie sehen sich da also als Trendsetter? 

Im Mietwohnungsbau heute ganz sicher. In den Bereichen Ökonomie durch den Einsatz innovativer Technologien und Ökologie durch hochwertige und zukunftsweisende Bauweise sind wir hier ganz klar marktführend. 

 

Ich danke Ihnen für das Gespräch. 

 

 

 

Das Interview führte Eva Rusch, icon Kommunikation für Kultur und Wirtschaft

 

Fotos: Thomas Sawer



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